首頁 > [天驥行觀察]提升產(chǎn)品力，打造全維度理想生活場域
日期：2020-09-08 10:27:36
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隨著房地產(chǎn)進入后開發(fā)時代、存量時代，房地產(chǎn)居住產(chǎn)品的供應也進入了從規(guī)模向品質、乃至服務升級轉型的周期。
需求方出于換房成本、可挑選新房房源減少等考慮，換房不再那么頻繁，而是對將要出手購買的產(chǎn)品精挑細選、專業(yè)比對。不僅關注住房內部空間的舒適合理性，也對社區(qū)空間提高品質要求。
但很多開發(fā)商對產(chǎn)品的理解、設計，仍停留在打造物理空間層面，沒有意識到產(chǎn)品的文化、精神屬性的重要性；服務上，也僅關注基本的物業(yè)管理、保安保潔層面，缺乏系統(tǒng)構建用戶美好生活所需的大服務、整合服務。
在競爭越來越激烈、房地產(chǎn)開發(fā)利潤率走低的市場趨勢下，開發(fā)商的競爭重心必將逐步從土地、資金等資源獲取轉向精細化運營和產(chǎn)品力的全維度提升上。如何研發(fā)、打造擁有絕對競爭優(yōu)勢、且入住后仍能持續(xù)發(fā)展出新業(yè)務新價值的理想生活場域，是開發(fā)商值得認真思考的問題。
一、全維度理想生活場域的定義
全維度理想生活不僅指物理空間，更是“空間+人文精神+全維度服務”的復合場：空間，是居住產(chǎn)品的物理表現(xiàn)；人文精神，是理想生活的靈魂；全維度服務，則是生活在其間的細微體驗。
全維度理想生活場域是具有高拓展性、高體驗感、高美譽度和鮮明人文氣質與絕對優(yōu)勢，并能領先市場的新一代升級產(chǎn)品。
開發(fā)商在打造項目產(chǎn)品時，應站在未來市場競爭和企業(yè)持續(xù)發(fā)展、穿越周期的高度與未來生活場景和居住需求升級的高度上進行設計，并在理念、模式、成本、設計和運營等五個方面實現(xiàn)全面領先，最終的目標是將住宅項目打造成超越競品、領先市場的住宅標桿和人居典范。
二、全維度理想生活場域的設計
打造“空間+人文精神+全維度服務”美好生活體驗，應圍繞價值設計展開，打造宜居、健康、智慧、人文的生活服務社區(qū)。
1、全維設計的出發(fā)點——以滿足使用者需求層次為線索，精準開展各專業(yè)設計
在進行項目定位和產(chǎn)品設計時，應從使用者的需求出發(fā)，明確相對應的使用者訴求定位，所滿足的使用者需求層次，才能精準、有效且全面地覆蓋使用和生活場景。
對應馬斯洛需求層次論，就居住生活的使用者而言，大致有三個層面的需求：
因此，對于處在設計階段的項目而言，開發(fā)商要考慮的已經(jīng)不只是實體空間的建設，還應該將未來的“服務內容建設”、“數(shù)字環(huán)境建設”納入設計大類。在傳統(tǒng)規(guī)劃設計院出具的建筑實體設計方案之外，提前引入物業(yè)管理顧問、虛擬社區(qū)運營商，進行專業(yè)設計方案。
2、全維度理想生活場域設計的分類
1.)場域空間設計：建筑產(chǎn)品規(guī)劃設計、服務產(chǎn)品規(guī)劃設計
全維度生活空間首先是不動產(chǎn)、是城市面貌和街區(qū)環(huán)境的組成部分，故傳統(tǒng)的建筑規(guī)劃設計仍應精心開展，在確保貨值最大化的同時，深入發(fā)掘所在地塊的文脈、價值。呈現(xiàn)出經(jīng)得起各個界面審視，在不同視角、不同使用時間長度看，都能給人美好感受的作品，成為城市的靚麗風景線。
而空間是為了所承載的內容而設計的，全維度理想生活場域既然是一個復合場，就必然涉及到要對未來發(fā)生在這里的人群活動、服務需要、成長變化進行預測、設計。
其中，社區(qū)的服務設計與建筑規(guī)劃設計、配套規(guī)劃設計有一定交集、但又相對獨立，可分為產(chǎn)品服務化和服務產(chǎn)品化：
- 產(chǎn)品服務化是指項目投入成本為日常生活所需而配套的商業(yè)、幼兒園、社區(qū)生活中心（業(yè)主會所）、各種配套用房等。
- 服務產(chǎn)品化是指通過提供優(yōu)質的銷售全程服務、交房全程服務、后期物業(yè)服務、定制化增值服務、會所服務、社區(qū)文化服務、社區(qū)養(yǎng)老服務乃至長者食堂等等，將服務內容“規(guī)劃設計“進場域空間里，無論未來是導入專業(yè)運營公司服務、還是開發(fā)商/物業(yè)管理商承擔，都將是全維度理想生活的堅實支撐，有助于積累客戶美譽度、激發(fā)更多人的入住欲望和業(yè)主更豐富的服務需求。
2.)生活空間設計：套型功能、室內配套/裝修
全維度的生活空間，應以精簡、多功能化為原則，無論針對剛需、還是改善生活的使用者，針對建筑空間內所承載、對應的生活場景設計，應豐富、精細：比如洗衣機放置位及相匹配的合理收納、晾曬空間，應考量周全。同時，對同一個空間也要設計多功能的生活場景：如陽臺空間的復合化：養(yǎng)花，洗衣，晾衣，收納，喝茶，觀景，親子活動等等。
在套型空間的各個角落細究滿足使用者的哪一層次需求、如何滿足，將生活設計理念、突出的空間優(yōu)勢及價值專業(yè)、直觀地傳遞給客戶。
此外，隨著市場競爭日趨激烈，競品間比拼配套/裝修之全、之前沿、之奢的風氣盛行，難免導致出現(xiàn)超配、錯配的情況，成本拔高卻不叫好、反而導致項目利潤率減低，甚至影響銷售定價策略需要時的調價空間。因此，開發(fā)商要做好成本等級、部品適配的標準，盡量摒棄技術性能不太成熟、用家還較少的概念性健康、智慧系統(tǒng)。以免客戶產(chǎn)生“捆綁銷售”的不良印象，也不利于投入使用后的設備維護和物業(yè)管理。
3.)精神空間設計：
全維度理想生活場域，除了物理空間圍合起來的使用、起居、服務供求等場景外，還應重視“理想的精神生活“，打造富有正向生長力、精神氣場的環(huán)境，由此，才能讓產(chǎn)品不僅在“空間”上吸引人，更因其有趣的“靈魂“而產(chǎn)生持久魅力。
而精神空間的存在，既無所不在、又隱于無形，其最高表現(xiàn)應是人文精神、文化認同。如北京四合院，沉浸散發(fā)著一種經(jīng)典、安逸的人文氛圍。適度地自我，但又不冷冰冰地排外。
而精神空間的設計，則需要有想法地去設計、落實，然后日積月累地填充、改善，方能最終形成一些故事、一種屬于項目場域的文化提煉，進而滿足使用者、社群的精神需求，使其真正成為人們的身心歸宿。典型的精神空間設計如：鄰家創(chuàng)意慈善市集（線上+線下）、街坊敬老節(jié)、等。
