<ins id="7g27o"><video id="7g27o"><var id="7g27o"></var></video></ins>

<mark id="7g27o"><ol id="7g27o"></ol></mark>
<ins id="7g27o"><acronym id="7g27o"></acronym></ins>
<ins id="7g27o"><option id="7g27o"></option></ins>
<ins id="7g27o"><acronym id="7g27o"></acronym></ins>

我們的視角

OUR VIEW

[天驥行觀察]文旅項目成功不易,拿地環節尤關生死
日期:2020-06-03 16:27:23 點擊次數:100
0

文旅項目是否有良好的投資收益前景,

一半功夫在拿地條件上!

如果再算上整盤投資風險因素中,

一半以上和拿地環節有關。那么,

拿地,對文旅項目成功與否的決定作用

可在七成以上!

 

1
 

為什么文旅項目的拿地特別重要?

1

文旅項目用地性質種類復雜,價值屬性、法律屬性的模糊地帶很多,容易出現投資“陷阱”。輕則權屬理清時間、土地成本超預算,重則可能因談判進展拖拉、投資前提不具備,而讓前期投入的費用和時間打水漂。

2

文旅項目對用地附著資源的依賴度很高,甚至有的資源就是項目存在的核心吸引物(如水庫、山林、成片農田、村屋舍院等)。但由于土地資源合法化的程序、證照往往不盡如人意,拿地環節取得明確權屬證照、甚至白紙黑字的過程曲折艱難,因而對未來的投資運營埋下變數和風險。

 

事實上,在城市建設用地指標緊缺的背景下,文旅項目要獲取合法的建設用地指標難度相當大。
同時,文旅項目往往涉及農用地向旅游、產業功能的轉變,土地投資強度、基礎設施建設和新功能導入等等,都會令土地價值發生顯著改變、土地產出獲得急劇提升,利益反差之下,圍繞利益分配的爭執就在所難免。構成投資風險和隱患。

 

2
 

及早開展策劃可以幫助文旅項目拿地

 

文旅項目的投資者,須從拿地環節開始、自始至終保持清醒而清晰的思路,即:拿地邏輯(主次輕重)和明確的投資指向(價值效益)。
甚至應將項目投資利潤、營收進行“預演”,才能埋下成功的伏筆。

一套思路清晰、合理客觀的“預演“,絕非老板腦熱構思的奇思妙想、或利益方七嘴八舌的點子所能替代。而是來自于專業團隊經過系列市場調研、項目摸底后系統呈現的一套項目前期研究策劃方案

市場要什么、選址地有什么、項目做什么;錢投在哪里、利潤出在哪里、客人在哪里花錢消費;土地怎么拿、分期怎么分、首期怎么推;……。

 

項目前期研究策劃方案對以上各類問題的回答、策劃,可環環相扣地倒推出拿地邏輯、前期策略,甚至拿地成本、時間計劃和具體的談判條件和策略。

 

3
 

土地管理法新修訂后文旅項目的拿地要點

 

盡管一個項目中,可直接進入市場交易的不動產是現金寶藏。但是,隨著國家對“房住不炒”、“嚴控房地產類融資”等的強調和貫徹,文旅項目去房地產化已是大勢所趨。

投資者須從初心上逐步調適到“文旅項目應能做到不靠房地產、而是靠運營實現回報“的模式。

相應地,文旅項目的拿地也應跳脫出“通過大量建設用地來支撐生計“的觀念:從盡量不占城市建設用地指標的視角,挖掘文旅可用的農村土地資源。

一般情況下,進入文旅項目視野的主要有以下三大類用地:


 


文旅項目建設用地的來源
 

如果不考慮城鎮建設用地,單從農村土地性質上挖掘,主要來源是宅基地村集體經營用地(如下表所示)。



文旅項目在內容策劃上,可以把民宿、鄉農社區等新業態植入進這些土地空間里,參與并改善村莊的規劃藍圖,把原本土生土長的資源進行旅游化、產業化改造。

而對于要進行改造建設新物業的土地和空間:

一方面,產權性質上,切勿認為和村集體簽署了一紙協議、就一切有保障了。此協議非權屬證明,不僅租期長度(超過20年)是否有效須確認,而且一旦遇到拆遷等情況,也會有失效的可能。

另一方面,規劃建造上,須謹慎核對與原面積、政策允許用途(土地規劃)的吻合度,切勿認為此非城鎮管控范圍、可盲目超綱超標,避免投錢造了了違建。

文旅項目的環境用地來源
 

除了實體建筑的房舍庭院之外,文旅項目中最引客人逗留的是鄉野化的環境,承載行、游、賞、參與等旅游功能和特產耕作等產業功能的田園綜合體。

我們建議投資者特別關注項目所在地的“四荒地”資源,即:荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用土地。

國家對此類用地的態度,基本上按“誰治理、誰使用,誰保護、誰受益”的原則,允許“四荒地”使用權在50年或更長的時間不變。這對投資利益而言,相對有保障、也更易統籌規劃。

 

文旅項目的景觀背景用地
 

這部分用地是勾勒項目外部景觀所需要的用地,包括農林用地,其中又有國家權屬或村集體權屬之分。

但無論何種權屬,鑒于國家對保護生態環境的要求越來越嚴格,文旅項目策劃中,最好對此類用地都以最小開發量為原則、進行規劃利用,對開發建設的預想則不能抱太高期望,并謹慎探究那些可以進行較大規模建設的拿地承諾。

如林地利用上,一方面政策允許“3%可建林業設施”,但同時也有“不得超過10畝”的總量上限。全面掌握相關政策,避免拿地中留下無法兌現的“坑”。

 

此外,為了項目運作效率考慮,拿地時還要特別留意避開以下五類地,以免因用地性質的限制而牽累項目進程或運作預期:

沒有占用基本農田
沒有涉及生態退線
沒有涉及一級保護林地
沒有涉及一級水源保護地
沒有涉及文物保護地

 

如果項目遇到以下幾類用地,則需要提前進行充分溝通,明確問題點和提前想好對應策略

一般農田:對于是否要改變用地屬性、或改變路徑,應進行提前策劃規劃、充分溝通掌握相關背景。
經濟林/一般天然保護山林:須和地方林業局充分溝通,落實賠償協議等利益相關內容后、再行規劃動工等實質工作。 
零星地塊:提前策劃規劃整理方案,嚴密部署取得節奏步驟。以免被當地人或其他人投機購買、流轉,影響項目整體利益。
用地內有高壓線纜等經過時:查明電力相關規劃、明確其對項目經營建設的影響和限制。如果用地有燃氣管道,電纜,軍用通訊等設施穿過,則必須提前考量用地代價,以免規劃方案不能落地,或經營建設中引致高額罰款。




咨詢熱線:0755-83588318
更多頁面>>
[天驥行觀察]文旅項目成功不易,拿地環節尤關生死
發布時間:2020-06-03 16:27:23

文旅項目是否有良好的投資收益前景,

一半功夫在拿地條件上!

如果再算上整盤投資風險因素中,

一半以上和拿地環節有關。那么,

拿地,對文旅項目成功與否的決定作用

可在七成以上!

 

1
 

為什么文旅項目的拿地特別重要?

1

文旅項目用地性質種類復雜,價值屬性、法律屬性的模糊地帶很多,容易出現投資“陷阱”。輕則權屬理清時間、土地成本超預算,重則可能因談判進展拖拉、投資前提不具備,而讓前期投入的費用和時間打水漂。

2

文旅項目對用地附著資源的依賴度很高,甚至有的資源就是項目存在的核心吸引物(如水庫、山林、成片農田、村屋舍院等)。但由于土地資源合法化的程序、證照往往不盡如人意,拿地環節取得明確權屬證照、甚至白紙黑字的過程曲折艱難,因而對未來的投資運營埋下變數和風險。

 

事實上,在城市建設用地指標緊缺的背景下,文旅項目要獲取合法的建設用地指標難度相當大。
同時,文旅項目往往涉及農用地向旅游、產業功能的轉變,土地投資強度、基礎設施建設和新功能導入等等,都會令土地價值發生顯著改變、土地產出獲得急劇提升,利益反差之下,圍繞利益分配的爭執就在所難免。構成投資風險和隱患。

 

2
 

及早開展策劃可以幫助文旅項目拿地

 

文旅項目的投資者,須從拿地環節開始、自始至終保持清醒而清晰的思路,即:拿地邏輯(主次輕重)和明確的投資指向(價值效益)。
甚至應將項目投資利潤、營收進行“預演”,才能埋下成功的伏筆。

一套思路清晰、合理客觀的“預演“,絕非老板腦熱構思的奇思妙想、或利益方七嘴八舌的點子所能替代。而是來自于專業團隊經過系列市場調研、項目摸底后系統呈現的一套項目前期研究策劃方案

市場要什么、選址地有什么、項目做什么;錢投在哪里、利潤出在哪里、客人在哪里花錢消費;土地怎么拿、分期怎么分、首期怎么推;……。

 

項目前期研究策劃方案對以上各類問題的回答、策劃,可環環相扣地倒推出拿地邏輯、前期策略,甚至拿地成本、時間計劃和具體的談判條件和策略。

 

3
 

土地管理法新修訂后文旅項目的拿地要點

 

盡管一個項目中,可直接進入市場交易的不動產是現金寶藏。但是,隨著國家對“房住不炒”、“嚴控房地產類融資”等的強調和貫徹,文旅項目去房地產化已是大勢所趨。

投資者須從初心上逐步調適到“文旅項目應能做到不靠房地產、而是靠運營實現回報“的模式。

相應地,文旅項目的拿地也應跳脫出“通過大量建設用地來支撐生計“的觀念:從盡量不占城市建設用地指標的視角,挖掘文旅可用的農村土地資源。

一般情況下,進入文旅項目視野的主要有以下三大類用地:


 


文旅項目建設用地的來源
 

如果不考慮城鎮建設用地,單從農村土地性質上挖掘,主要來源是宅基地村集體經營用地(如下表所示)。



文旅項目在內容策劃上,可以把民宿、鄉農社區等新業態植入進這些土地空間里,參與并改善村莊的規劃藍圖,把原本土生土長的資源進行旅游化、產業化改造。

而對于要進行改造建設新物業的土地和空間:

一方面,產權性質上,切勿認為和村集體簽署了一紙協議、就一切有保障了。此協議非權屬證明,不僅租期長度(超過20年)是否有效須確認,而且一旦遇到拆遷等情況,也會有失效的可能。

另一方面,規劃建造上,須謹慎核對與原面積、政策允許用途(土地規劃)的吻合度,切勿認為此非城鎮管控范圍、可盲目超綱超標,避免投錢造了了違建。

文旅項目的環境用地來源
 

除了實體建筑的房舍庭院之外,文旅項目中最引客人逗留的是鄉野化的環境,承載行、游、賞、參與等旅游功能和特產耕作等產業功能的田園綜合體。

我們建議投資者特別關注項目所在地的“四荒地”資源,即:荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用土地。

國家對此類用地的態度,基本上按“誰治理、誰使用,誰保護、誰受益”的原則,允許“四荒地”使用權在50年或更長的時間不變。這對投資利益而言,相對有保障、也更易統籌規劃。

 

文旅項目的景觀背景用地
 

這部分用地是勾勒項目外部景觀所需要的用地,包括農林用地,其中又有國家權屬或村集體權屬之分。

但無論何種權屬,鑒于國家對保護生態環境的要求越來越嚴格,文旅項目策劃中,最好對此類用地都以最小開發量為原則、進行規劃利用,對開發建設的預想則不能抱太高期望,并謹慎探究那些可以進行較大規模建設的拿地承諾。

如林地利用上,一方面政策允許“3%可建林業設施”,但同時也有“不得超過10畝”的總量上限。全面掌握相關政策,避免拿地中留下無法兌現的“坑”。

 

此外,為了項目運作效率考慮,拿地時還要特別留意避開以下五類地,以免因用地性質的限制而牽累項目進程或運作預期:

沒有占用基本農田
沒有涉及生態退線
沒有涉及一級保護林地
沒有涉及一級水源保護地
沒有涉及文物保護地

 

如果項目遇到以下幾類用地,則需要提前進行充分溝通,明確問題點和提前想好對應策略

一般農田:對于是否要改變用地屬性、或改變路徑,應進行提前策劃規劃、充分溝通掌握相關背景。
經濟林/一般天然保護山林:須和地方林業局充分溝通,落實賠償協議等利益相關內容后、再行規劃動工等實質工作。 
零星地塊:提前策劃規劃整理方案,嚴密部署取得節奏步驟。以免被當地人或其他人投機購買、流轉,影響項目整體利益。
用地內有高壓線纜等經過時:查明電力相關規劃、明確其對項目經營建設的影響和限制。如果用地有燃氣管道,電纜,軍用通訊等設施穿過,則必須提前考量用地代價,以免規劃方案不能落地,或經營建設中引致高額罰款。




国产精品久久久久AV福利动漫一个人BD高清在线观看大全性XXXX18免费观看视频荡公浪妇止痒